不動産投資型クラウドファンディングの仕組みとは？特徴やリスクは？

クラウドファンディングは、商品やサービス、企画などの趣旨に賛同する人をインターネットを通じて不特定多数の人から資金を募る仕組みです。

クラウドファンディングにもいろいろ種類がありますが、不動産投資型クラウドファンディングは、その名の通り一般の投資家から集めた資金で不動産へ投資を行える手法となりますが、どのような仕組みなのか確認してみました。

不動産投資型クラウドファンディングとは？

クラウドファンディングは、群衆という意味の「crowd」と、資金調達の「funding」を合わせた造語で、インターネットを通じて商品やサービス、企画などの趣旨に賛同する不特定多数の人から資金を募る仕組みです。

不動産投資型クラウドファンディングはクラウドファンディングの一つの種類で、不動産が投資対象となります。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組みって？

不動産投資型クラウドファンディングの仕組みは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。

不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれるものにはいくつかの種類がありますが、代表的なのは不動産特定共同事業法に則った仕組みです。

不動産特定共同事業とは、現物の不動産に複数の投資家が出資し、その運用収益の分配を受ける仕組みです。

不動産特定共同事業を行うには、不動産特定共同事業法に基づく許可を受けるまたは登録を行った宅地建物取引業者が行うことができるので、不動産投資型クラウドファンディングを行っている企業が認可を得ているかは最低限確認するべき条件となります。

不動産特定共同事業法は、2017年12月に国土交通省により法律が改正されてから徐々に参入事業者が増え、新たな不動産投資の手法として注目されつつあります。

ソーシャルレンディングとの違いは？

不動産投資型クラウドファンディングと似た投資手法としてソーシャルレンディングという仕組みもあります。

参考 ソーシャルレンディングとは？高利回りだけどどんなリスクがある？

ソーシャルレンディングも不動産投資型クラウドファンディング同様に、インターネットを通じて案件が募集されていて、小額から投資ができ、定期的に分配金が貰えるといった共通点があります。

ただ、不動産投資型クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に則った仕組みですが、ソーシャルレンディングは、金融商品取引法と貸金業法に則った仕組みという違いがあります。

そのため、ソーシャルレンディングでは投資家が貸金業法に違反することを防止するために、投資家から出資する企業がわからないようになっていますが、不動産投資型クラウドファンディングでは投資物件が明確に開示されています。（ソーシャルレンディングでも金融庁が投資家への情報開示の拡充を図るため、貸付先の情報開示が可能となる解釈を公表し、借り手の透明化が解除されてきています）

また、ソーシャルレンディングでは借入企業からの金利収入が投資家に分配されますが、不動産投資型クラウドファンディングは不動産の運用収益（賃貸収入等）を分配の源泉としているという違いがあります。

そのため、不動産投資型クラウドファンディングの方がより直接的に不動産へ投資をおこなうといった形となります。

REITとの違いは？

REITは、もともとはアメリカで生まれた仕組みで「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれていて、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

J-REITは、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資家に分配する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれてるように投資信託の仲間です。

REITは一般的には券取引所に上場されているので、株式と同様にいつでも売買ができるといった流動性が高い反面、不動産投資型クラウドファンディングと比べると値動きが大きくなりがちです。

REITは分配金が貰えますが、購入時の価格も変動するので上昇すれば利益となりますが、下落すれば損失となる場合もあり得ます。

J-REITで最大規模を誇る三井不動産を主要スポンサーとする日本ビルファンド投資法人（8951）は過去10年は下記のような値動きとなっていて、一時期大きく値上がりしてるものの、結局は横ばい的な値動きとなっています。

このように、必ず上昇しているわけではないので、売買タイミングによっては損失となることもあり得ます。

（引用元：Yahooファイナンス）

また、REITは複数の不動産で構成されているため分散性に優れますが、不動産投資型クラウドファンディングのように投資家が投資したい不動産を選定することはできません。

不動産投資型クラウドファンディングの特徴とは？

不動産投資型クラウドファンディングの特徴として下記のような点が挙げられます。

1万円からと少額から投資ができる

不動産投資型クラウドファンディングは、1万円から投資ができる案件が中心となっているので少額から不動産投資を行うことができます。

現物不動産投資となると多額の投資額が必要ですが、不動産投資型クラウドファンディングなら1万円からと少額から気軽に投資ができます。

利回りは4%前後が中心

不動産投資型クラウドファンディングは、案件により利回りは異なりますが4%前後の利回りが中心となっています。

案件によってはそれ以上の利回りの案件もあり、高い利回りは魅力的ではありますが、リスクも高くなる傾向があるのでご留意ください。

投資対象となる不動産の情報が開示されている

不動産投資型クラウドファンディングでは、ソーシャルレンディングとは異なり投資対象となる物件の情報が開示されています。

物件の所在地、物件の動画や画像、築年数などの物件自体の情報や、立地環境や案件によっては第三者の不動産鑑定会社による物件の評価額などを開示しているサービスもあります。

投資家のリスクを軽減する仕組みを採用

不動産投資型クラウドファンディングの多くは、優先/劣後出資方式を採用しています。

優先/劣後出資方式では、投資家（優先出資者）から集めた出資金と、不動産投資型クラウドファンディングを提供する企業（劣後出資者）から払い込まれる出資金を合算して投資対象の運用資産を取得し、その運用資産から得られた利益を出資者に分配する仕組みとなっています。

そのため、仮に損失が出てしまったような場合は、まずは劣後出資者である不動産投資型クラウドファンディングを提供する企業が損失を負担し、劣後出資者の元本全額をもって補填できない場合のみ、優先出資者の元本が減少します。

例えば2,000万円の物件があったとしたときに、投資家が1,600万円、不動産投資型クラウドファンディングを提供する企業が400万円出資したとします。

その後、物件評価額が1,600万円まで下落したとしても不動産投資型クラウドファンディングを提供する企業がその損失分を負担することによって、投資家の元本が守られることになります。

不動産投資型クラウドファンディングのリスクは？

不動産投資型クラウドファンディングのリスクは下記のような点が挙げられます。

元本の保証はない

不動産投資型クラウドファンディングの多くは、優先/劣後出資方式を採用しているので、元本割れのリスクは低減されています。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングを提供する企業が出資した以上の損失となった場合には元本割れする可能性があります。

運用期間中のキャンセルはできない

不動産投資型クラウドファンディングの案件に申し込みをすると、想定運用期間中はやむを得ない事由が存在しない限りキャンセルすることはできません。

そのため想定運用期間中は資金が拘束された状態となるので、生活費ではなく余裕資金を投資するようにしましょう。

募集が早期に終了する可能性がある

不動産投資型クラウドファンディングの募集案件は2,000万円前後の案件が多く、あまり規模が大きくないことや、安定的な利回りが期待できることから人気が高く、募集があるとあっという間に満額となってしまい募集が終了してしまう場合が多いです。

申し込み開始となればクリック合戦となるので、事前に口座開設して物件の確認などは済ませておく必要があります。

また、先着順ではなく数は少ないですが抽選方式の案件もあるので、クリック合戦を避けたい方は抽選方式の案件を募集する下記のような不動産投資型クラウドファンディングの利用も検討してみてください。

＞＞ FANTAS funding（公式サイト）[詳細解説]

不動産投資型クラウドファンディングの会社がデフォルトする可能性がある

不動産投資型クラウドファンディングの会社がデフォルトするといったリスクももちろん考えられ、デフォルトとなった場合には元本割れや出資した金額がほとんど戻ってこない可能性もあります。

そのため、不動産投資型クラウドファンディングをどのような企業が運営しているかといった情報は確認しておく必要があります。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングはクラウドファンディングの一つの種類で、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産運用を行い、運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。

不動産投資型クラウドファンディングで代表的なのは不動産特定共同事業法に則った仕組みで、ソーシャルレンディングやREITと比較するとより直接的に不動産へ投資をおこなうといった形となります。

そんな不動産投資型クラウドファンディングの特徴やリスクは下記のような点が挙げられます。

不動産投資に興味はあるけれど実物の不動産投資では多額の資金や手間がかかるので敬遠してた方でも、気軽に1万円から4%前後の利回りが期待できる不動産投資を始めることができます。

将来実物の不動産投資を行おうと考えている方でも、まずは不動産投資の入門として不動産投資型クラウドファンディングを利用してみることも検討してみてください。

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