J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の評価!優秀ファンド?

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J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)は、国内の取引所に上場している不動産投資信託証券(J-REIT)に投資し、不動産の安定した家賃収入の確保を目的とした投資信託です。

国内REITに投資する投資信託では国内最大の純資産残高約3,800億円を誇る大型の毎月分配型ファンドでですが、内容について確認してみました。

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の基本情報

基本情報

買付単位 10,000円以上1円単位、
積立は500円以上1,000円単位
買付手数料 SBI証券の場合
500万円未満 2.7%
500万円以上1,000万円未満 1.62%
1,000万円以上 0.54%
信託報酬 年率1.00%(税抜)
実質コスト 1.02%(税抜)※決算日 2016年6月17日ベース
信託財産留保額 0.3%
決算 毎月17日
信託期間 無期限
為替ヘッジ
運用会社 三井住友トラスト・アセットマネジメント
再投資 金額、積立ともに可能

用途別組入状況

組入上位10銘柄(銘柄総数:48銘柄)

分配金

毎月分配型なので毎月分配金が出ていて、直近では65円となっており、分配金利回りは8.93%です。(2017年1月30日)

もちろん分配金が出ているということは、税金の問題もあり複利効果が落ちるため長期投資には向きません。

分配金65円の内訳をみてみると、

J-REITに投資をしていて分配金利回り8.93%なんて運用で出せるはずもなく、分配金に対して当期の収益が平均して35%くらいしか出てないたこ足配当(元本取り崩し)です。

実際ファンドの運用で出せている利益は、下記の様に3.42%です。

評価

国内に上場している不動産投資信託証券(J-REIT)の収益成長性を独自に分析して、個別銘柄を選定しているアクティブファンドです。

下記のようなプロセスで銘柄を選定していて、不動産研究に特化したグループ会社の三井住友トラスト基礎研究所から投資助言を受けています。

J-REITの上場銘柄数は約60銘柄で、そのうち48銘柄に投資しているなら、インデックスである東証REIT(配当込み)とあまり差が出ないように思えます。

ただ、モーニングスター社の「Fund of the Year2016」REIT型部門で優秀ファンド賞を受賞していて第三者機関からの評価はいいようです。

実際の利回りは?

基準価額騰落率

期間 ファンド 東証REIT(配当込み)
1ヶ月 +4.74% +3.74%
3ヶ月 +3.65% +2.57%
6ヶ月 +5.14% +2.45%
1年 +12.15% +9.86%
3年 +37.87% +35.56%
設定来 +138.96% +119.86%

※分配金を再投資し、税金は考慮してません
※2016年12月30日の月次レポートより

(引用元:モーニングスター社)

オレンジがJ-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)赤がニッセイJリートインデックスファンド緑が東証REIT指数(配当込み)の過去3年間の分配金込みのチャートです。

評価

当ファンドはベンチマークはありませんが、参考指標としてTOPIX(配当込み)の記載があったのですが、概ねTOPIX(配当込み)より成績がよく優良なアクティブファンドです。

また、過去3年間と短いですが国内REITで信託報酬が0.25%と最安値の「ニッセイJリートインデックスファンド」より成績が良かったようです。

このチャートは信託報酬を加味しているので、信託報酬の差以上に銘柄を分析して、一部のJ-REITに投資しなかったことによって成績が良くなっていたと言えます。

また、J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)は設定日が2005年1月17日なので約12年運用され、2008年のリーマンショックでの暴落を経て年率平均は11.6%とかなりいい成績を残しています。

ただ、純資産残高が国内REITで最大規模の約3,800億円なのですが、直近右肩下がりとなっているので、注視する必要があるかなと思います。

まとめ

国内に上場している不動産投資信託証券(J-REIT)の収益成長性を独自に分析して、個別銘柄を選定しているアクティブファンドです。

モーニングスター社の「Fund of the Year2016」REIT型部門で優秀ファンド賞を受賞していて第三者機関からの評価はよく、インデックスである東証REIT指数(配当込み)より成績もよく優良なアクティブファンドです。

約12年間運用され、2008年のリーマンショックでの暴落を経て年率平均は11.6%とかなりいい成績を残していて、インデックスファンドで信託報酬が0.25%と最安値の「ニッセイJリートインデックスファンド」より過去3年間は成績が良かったようです。

純資産残高は約3800億円と国内REITに投資するファンドでは最大規模なのですが、直近右肩下がりとなっているので注意が必要です。

また、国内REITの毎月分配型のアクティブファンドでは「フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド」の方が成績が良く、買付手数料もかかりません。

(引用元:モーニングスター社)

オレンジがJ-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)赤がフィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド緑が東証REIT指数(配当込み)の過去3年間の分配金込みのチャートです。

ただ、「フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド」は信託期間が2023年までと設定されているので、長期投資ではなく中期的な投資とはなってしまうのが残念なところです。

参考 フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンドの評価!成績はいい?

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