REIT(リート)とは?投資信託やETFなどでも投資が可能!

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reit

REIT(リート)って名前は知ってるけど、資産運用に取り込んでいる方はどのくらいいるでしょう?

資産運用でも不動産投資というと、実物の不動産を想像される方も多いかと思いますがもっと手ごろな金額で投資することができます。

ここではREITについての基礎知識、実際にREITに投資できる商品を紹介します。

REITとは?

REITは「Real Estate Investment Trust」(不動産投資信託)の略で、投資家から集めた資金を実物の不動産に購入し、賃貸収入や売買益を分配する仕組みとなっています。

一般的に「不動産投資信託」とよばれています。

投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

どういう商品があるの?

REITに投資する場合、大きく分けてJ-REIT、REIT型投資信託、ETFにて投資することができます。

個別銘柄(J-REIT)

不動産に投資を行う投資信託が「不動産投資信託(REIT)」であり、日本国内の不動産を対象に投資を行う不動産投資信託が「J-REIT」と呼ばれます。

J-REITは上場型の投資信託で、株式と同様にリアルタイムに売買ができます。

J-REITは年に1~2回分配金を受け取ることができます。

収益の90%以上が分配金として還元されるので、高い利回りが期待できます。

現在は平均3~4%の利回りとなっています。

投資金額は数万円から投資可能ですが、中には100万円を超えるものもあり、比較的初期投資金額が高くなります。

また、J-REITは投資対象や運用方針に応じて下記のように分類されます

  • 総合・複合型
    • 複合型REITは、特定のジャンルの不動産物件ではなく様々な種類の不動産物件を組み入れているタイプのREITです。
    • 複数の種類に投資しているので分散投資が最も優れています。
  • オフィスビル特化型
    • オフィスビルに特化しているため、景気の動向を受けやすいのが特徴です。
    • 対象となるオフィスビルは大型のビルが主となるので、大企業が使用することが多いため収益性は他のREITと比較して高いといえます。
  • 商業施設特化型
    • 大型のショッピングモールやテナントビル、商業ビル、スーパーなどの商業施設への投資するタイプです。
    • オフィスビル特化型と同じく景気に左右されやすいですが、国内全体の景気よりむしろ地域の景気に影響を受ける傾向にあります。
  • 住宅特化型
    • 住宅系の不動産はオフィスビル等と比較して収益率という面では弱いというデメリットがあります。
    • 住宅は生活の基礎であるため、景気動向に左右されず一定の需要があるためオフィスビル型と比べると安定しているという特徴があります。
  • ホテル・リゾート型
    • ホテルのブランド力や収益性といったホテル運営会社の能力に業績が左右されやすいREITであるといえます。
    • 株主優待として保有するホテルなどの割引券がもらえるサービスがあります。
  • 物流型・ロジスティクス型
    • 物流につかう倉庫など大規模の物流施設に対して投資をするREITになります。
    • テナントの入れ替わりなどが少ないため、安定していますが逆にテナントが退去した場合は収益に大きな影響を与える特徴があります。

REIT型投資信託

主に国内REIT型と海外REIT型の2つに分けられ、基本的にREIT投信は、複数のREITに投資をしているにすぎません。

投資信託で設定されるので、「販売手数料」「信託報酬」といった投資信託の手数料がさらに上乗せされている形になるので、コスト的にはREITに直接投資をする方が有利と言えます。

ただ、投資信託であれば最低500円から積立投資ができるというメリットがあります。

投資できる資産によってうまく使い分けしたいところですね。

参考 おすすめ国内REIT型インデックス投資信託(ノーロード)の比較表

参考 おすすめ海外REIT型インデックス投資信託(ノーロード)の比較表

ETF

ETFの一つに「東証REIT指数」というREITの株価指数に連動するものがあります。これに投資をすることで間接的に国内のREITへ分散投資が可能です。

数は少ないですが海外のREITへ投資できるETFもあります。

REIT型ETF一覧

コード名称対象指数信託報酬決算月
1343NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信東証REIT指数0.32%2,5,8,11月
1345上場インデックスファンドJリート(東証REIT指数)隔月分配型東証REIT指数0.3%1,3,5,7,9,11月
1597MAXIS Jリート上場投信東証REIT指数0.25%3,6,9,12月
1595NZAM 上場投信 東証REIT指数東証REIT指数0.248%1,4,7,10月
1398SMAM 東証REIT指数 上場投信東証REIT指数0.22%3,6,9,12月
1476iシェアーズJリート ETF東証REIT指数0.16%2,5,8,11月
1555上場インデックスファンド豪州リートS&P/ASX200 A-REIT指数0.45%1,3,5,7,9,11月
1590iシェアーズ 米国リート・不動産株ETFダウ・ジョーンズ米国不動産指数0.46%3,6,9,12月

こちらを見てわかると思いますが、同じ東証REIT指数と連動する中では「iシェアーズ Jリート ETF」が最も信託報酬が安いです。

2015年10月20日に上場したばかりということでまだ、分配金実績がありませんが、この信託報酬の安さは魅力ですね~。

今後注目されるETFとなるでしょうね。

まとめ

REITといえばJ-REITのような風潮がありますが、もちろん海外REITへの投資もできます。

世界的に見れば、アメリカ、オーストラリアに次ぎ日本は3番目の規模となります。

J-REITのような個別銘柄もありますが、分散という観点からはREIT型投資信託やETFのほうが有利と言えます。

また、最低投資額は、投資信託>ETF>J-REITの順となります。

低額から始めたい方は投資信託を選択するのがいいかと思います。

もう少し資金をだせればETFでたこ足配当などない健全な毎月分配が実現できます。

例えば、1343(1476)、1595、1597を組み合わせるような感じです。

ETFの分配金は、不動産の賃貸収入など資産から受け取った配当や受取利息から費用を差し引いた金額の全額を配当として分配されます。

毎月分配型の投資信託はたこ足配当という自己資産の切り崩しという問題がある配当がありますが、ETFの場合はそのような問題がある配当はありません

しかも信託報酬は投資信託より安いですし、NISAと組み合わせると、分配金の税金が無税になるのでお得になります。

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